Come vendere una casa con il mutuo in corso
Quando e come si può fare
Nessuno di noi, per quanto si tenti sempre di programmare i tempi e gli eventi della vita, può prevedere cosa succederà domani. Figurarsi poi dopo dieci o vent’anni.
Eppure quando accendiamo un mutuo per acquistare la casa sottoscriviamo un contratto che ci impegna anche per periodi più lunghi, sino alla definitiva estinzione del debito.
Con il tempo, però, le cose cambiano e quella che al momento del rogito era la casa dei nostri sogni può a un certo punto rivelarsi inadatta, troppo piccola o troppo grande, troppo lontana dal posto di lavoro, troppo rumorosa a causa dei nuovi vicini chiassosi o del laboratorio di falegnameria appena avviato nell’edificio di fianco…
I motivi possono essere i più diversi ma, se decidiamo di cambiarla, la domanda che tutti ci poniamo è la stessa: posso venderla con il mutuo in corso?
CI SONO TRE POSSIBILITÀ: A VOI LA SCELTA!
Anzitutto è necessario chiarire il fatto che la stipula di un mutuo non prevede alcun obbligo a non vendere. La banca non ha alcuna titolarità sull’immobile e non può impedirne la vendita. Il suo compito è invece quello di gestire il finanziamento sino alla sua definitiva conclusione. Detto questo in ogni caso il primo passo è chiedere alla banca una dichiarazione scritta che riporti la cifra a cui ammonta il debito residuo. Fatto questo ci sono tre opzioni fra le quali ognuno può scegliere quella che meglio fa al caso suo.
LA SOSTITUZIONE DI GARANZIA
Se l’intenzione è di vendere l’immobile per acquistarne un altro, è possibile trasferire sulla nuova casa l’ipoteca gravante sulla vecchia, a patto che la banca accetti l’operazione valutando il nuovo immobile di valore uguale o superiore al vecchio.
L’ACCOLLO DEL DEBITO
Con il consenso della banca il mutuo può essere direttamente trasferito all’acquirente della casa con due formule: l’accollo liberatorio e l’accollo cumulativo. Il primo libera il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca, il secondo invece vincola il venditore a rimborsare il mutuo se l’acquirente non riesce più a pagare.
L’ESTINZIONE ANTICIPATA
Questa è la soluzione più praticata, al tempo stesso semplice e definitiva. Se il venditore dispone della somma necessaria per estinguere il mutuo prima del rogito può ottenere dalla banca la quietanza dell’estinzione e la cancellazione dell’ipoteca. Se invece non c’è questa possibilità l’estinzione del debito avviene con il denaro incassato dall’acquirente al momento del rogito: l’acquirente stesso versa alla banca un assegno pari all’importo residuo dovuto per ottenere la quietanza e la cancellazione.
QUANDO SI PUÒ FARE?
Le seconde case con mutuo possono essere vendute in qualsiasi momento, mentre le prime case acquistate con agevolazione Prima Casa non possono essere vendute se non sono trascorsi cinque anni dall’acquisto. Si possono vendere prima solo se si compra un altro immobile destinato a prima abitazione, altrimenti si perdono le agevolazioni.
Dopo questa sintetica disamina dell’argomento, vi invitiamo se interessati a contattarci per potervi fornire ulteriori approfondimenti e consigli!
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